Instandhaltungskosten in der WEG: Mehrheit darf Minderheit nicht benachteiligen

Die Neuregelung der Kostenverteilung innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist ein wichtiges Instrument, um strukturelle Veränderungen oder veränderte Nutzungsrealitäten bei Instandhaltungsmaßnahmen Rechnung zu tragen. Das Landgericht München I hat mit seinem Urteil vom 9. Januar 2025 (36 S 10132/23 WEG) erneut bekräftigt, dass ein abweichender Beschluss über die Verteilung von Sanierungskosten zwar grundsätzlich möglich ist, dieser aber an klare sachliche Kriterien gebunden ist. Eine bloß willkürliche oder einseitige Belastung einzelner Eigentümergruppen hält das Gericht nicht für zulässig. 

Sachverhalt

Die Anlage einer WEG im Münchner Olympischen Dorf umfasst 63 Wohneinheiten und 105 Tiefgaragenstellplätze. Von den Stellplätzen gehören 33 Einheiten auch zu Wohnungen; die übrigen befinden sich im Sondereigentum von Personen, die keine Wohnung in der Gemeinschaft besitzen. Bei den Stimmen überwiegen die Anteile der Wohnungseigentümer. Im Herbst 2022 beschlossen die Wohnungseigentümer eine umfangreiche Sanierung der Tiefgarage. Zum ersten Mal sollte die Verteilung der Sanierungskosten nicht strikt nach den bisherigen Miteigentumsanteilen erfolgen. Vielmehr beschlossen die Eigentümer, dass 80 Prozent der Kosten ausschließlich von den Stellplatzeigentümern getragenwerden sollten, während 20 Prozent auf alle Sondereigentümer umgelegt werden sollten, einschließlich der Stellplatzeigentümer. Diese Kostenverteilung stieß bei mehreren Stellplatzeigentümern auf Widerstand. Sie klagten mit der Begründung, dass die Betonschäden und Sanierungsmaßnahmen konstruktive Teile des Gemeinschaftseigentums betreffen und nicht ausschließlich einem rein individuellen Nutzungsvorteil der Stellplatzeigentümer zuzurechnen seien. Außerdem bemängelten sie, dass die Kostenverteilung eine grobe Benachteiligung der Minderheit darstelle.

Entscheidung des Landgerichts München I

Das Landgericht München I gab den klagenden Stellplatzeigentümern weitgehend Recht und erklärte den Beschluss zur Verteilung der Sanierungskosten für ungültig. Das Gericht stellte klar, dass trotz der Befugnis der Gemeinschaft zur Abweichung von der gesetzlichen oder vertraglichen Kostenverteilung (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG) diese Abweichung sachgerecht und unter Beachtung der tatsächlichen Nutzung vorzunehmen sei. Dabei müssten die „Nutzungsmöglichkeiten“ und der Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums in die Entscheidung einbezogen werden. 

Nach Auffassung des Gerichts diente die Tiefgarage nicht ausschließlich den Stellplatzeigentümern. Auch Wohnungseigentümer ohne Stellplatz nutzten wesentliche Bereiche der Tiefgarage, etwa Brandschutzeinrichtungen, Entlüftungsanlagen oder Notgehwege. Darüber hinaus war die Durchgangsstraße in der Tiefgarage ein Gemeinschaftsbestandteil, der allen Eigentümern – einschließlich Besuchern und Handwerkern – zugänglich war. Diese gemeinschaftliche Nutzung spreche gegen eine alleinige Belastung der Stellplatzeigentümer mit 80 Prozent der Kosten. 

Das Gericht bemängelte insbesondere die willkürliche Festlegung des Kostenschlüssels, die zum überwiegenden Vorteil der Mehrheit und zum Nachteil einer Minderheit geführt habe. Eine solche Mehrheitsregelung verstoße gegen den Grundsatz der Gleichbehandlung und die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung, weil sie eine erkennbar unfaire Mehrbelastung einzelner Eigentümergruppen begründe. Der Beschluss könne daher nicht als ordnungsgemäß erachtet werden.

Bedeutung für die Praxis

Mit diesem Urteil setzt das Landgericht München I einen wichtigen Akzent in der WEG-Rechtsprechung: Zwar können Gemeinschaften von der gesetzlichen oder vertraglichen Kostenverteilung abweichen, wenn dies sachlich gerechtfertigt ist und die tatsächlichen Nutzungsverhältnisse berücksichtigt werden. Eine Änderung, die den überwiegenden Teil der Kosten auf eine bestimmte Gruppe überträgt, ohne dass dies einer sachlichen Grundlage entspricht, ist jedoch nicht zulässig. Das Urteil knüpft damit an übergeordnete Grundsätze an, wie sie etwa auch der Bundesgerichtshof in jüngeren Entscheidungen zur Kostenverteilung in Wohnungseigentümergemeinschaften herausgearbeitet hat: Abweichende Verteilerschlüssel müssen gerecht, sachlich nachvollziehbar und nicht willkürlich sein.

Für Verwalter, Eigentümervertreter und Wohnungseigentümer bedeutet dies konkret, dass bei Beschlüssen über Sanierungsmaßnahmen und geänderte Kostenverteilerschlüssel die tatsächlichen Nutzungssachverhalte sorgfältig dargelegt und gewichtet werden müssen. Eine bloße Mehrheitsentscheidung ohne nachvollziehbare sachliche Begründung wird von den Gerichten nicht ohne Weiteres hingenommen. 

Fazit

Das Urteil des Landgerichts München I vom 9. Januar 2025 (36 S 10132/23 WEG) zeigt, dass eine abweichende Kostenverteilung bei Instandhaltungsmaßnahmen zwar möglich ist, aber an klare sachliche Kriterien gebunden bleibt. Die Nutzungsrealitäten der gemeinschaftlichen Anlage müssen berücksichtigt werden; andernfalls kann der Beschluss für ungültig erklärt werden. Damit stärkt das Gericht die Rechte der Minderheit in Wohnungseigentümergemeinschaften und konkretisiert die Anforderungen an eine faire und ordnungsgemäße Verwaltungspraxis im WEG-Recht.